Kontoauszüge für Vermieter: Mietzinseinnahmen für die Steuererklärung auswerten
Als Vermieterin oder Vermieter deklarieren Sie jedes Jahr die Mietzinseinnahmen Ihrer Liegenschaft (Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG) und ziehen Unterhalt, Versicherungen und Verwaltung ab – pauschal oder mit den effektiven Kosten. Dazu kommt die jährliche Nebenkostenabrechnung für Ihre Mieter. Beides beginnt mit den Buchungen auf dem Liegenschaftskonto. SmartKontoauszug wandelt die PDF-Auszüge von 13 Schweizer Banken in eine Excel- oder CSV-Tabelle um: Mietzinseingänge, Hypothekarzinsen, Handwerkerrechnungen, Gebäudeversicherung und Heizöl stehen mit Datum, Buchungstext und Betrag in eigenen Spalten. So filtern und summieren Sie ein ganzes Jahr in Minuten, statt zwölf Auszüge abzutippen.
Zuletzt aktualisiert:
Vorteile
Warum SmartKontoauszug für Vermieter?
Ein Jahr in Minuten
Zwölf Monatsauszüge des Liegenschaftskontos werden auf einmal verarbeitet. Mietzinse und Kosten landen in einer Tabelle, die sich nach Mieter, Monat oder Kostenart filtern lässt.
Pauschal oder effektiv: mit Zahlen entscheiden
Der Pauschalabzug beträgt 10 oder 20 Prozent des Brutto-Mietertrags, je nach Alter des Gebäudes (Art. 5 Liegenschaftskostenverordnung). Ob die effektiven Kosten höher lagen, sehen Sie erst mit einer Summe – und wählen pro Liegenschaft und Jahr neu.
Nebenkosten belegbar
Heizöl, Hauswart, Wasser und Kehricht nach Art. 257b OR mit den tatsächlichen Aufwendungen abrechnen – und die Belege bereithalten, wenn Mieter Einsicht verlangen.
Mehrere Liegenschaften, ein Format
Laden Sie die Auszüge aller Konten zusammen hoch und werten Sie jede Liegenschaft in derselben Struktur aus.
CHF-Beträge korrekt erkannt
Beträge im Schweizer Zahlenformat mit Apostroph und Punkt (1'234.56) werden richtig gelesen. Die Währung kommt aus dem Auszug.
Übergabe an den Treuhänder
Macht ein Treuhandbüro Ihre Steuererklärung oder die Liegenschaftsverwaltung, übergeben Sie eine Tabelle statt eines PDF-Stapels.
Anwendungsfälle
Wofür Vermieter SmartKontoauszug nutzen
Liegenschaftenverzeichnis der Steuererklärung
Brutto-Mietertrag und abziehbare Kosten eines Jahres je Liegenschaft summieren und in das Liegenschaftenverzeichnis Ihres Kantons übertragen.
Nebenkostenabrechnung
Heiz- und Nebenkosten herausfiltern, den Akontozahlungen der Mieter gegenüberstellen und jährlich mindestens einmal abrechnen (Art. 4 VMWG).
Mehrere Mietobjekte trennen
Wenn mehrere Wohnungen über dasselbe Konto laufen, sortieren Sie die Eingänge nach Mieter und die Kosten nach Objekt.
Unterhalt und Hypothekarzinsen belegen
Handwerker- und Verwaltungsrechnungen, Zinsbelastungen und Beiträge an die Stockwerkeigentümergemeinschaft lückenlos erfassen, damit die effektiven Kosten für das Steueramt nachvollziehbar sind.
Anleitung
So werten Sie Ihr Liegenschaftskonto für die Steuererklärung aus
- 1
Auszüge als PDF herunterladen
Laden Sie die Monatsauszüge des Kontos, auf dem die Mietzinse eingehen und die Liegenschaftskosten abgehen, für das Steuerjahr aus dem E-Banking herunter.
- 2
PDFs hochladen
Alle zwölf Monate – und bei Bedarf mehrere Konten – in einem Schritt. Jede Datei wird einzeln verarbeitet.
- 3
Als Excel oder CSV exportieren
Excel zum Filtern und Summieren, CSV für Ihre Verwaltungssoftware. Die Beträge bleiben im Schweizer Zahlenformat.
- 4
Mietzinse, Nebenkosten und Unterhalt trennen
Sortieren Sie nach Buchungstext: Mietzins- und Akontozahlungen der Mieter auf die eine Seite, Hypothekarzinsen, Unterhalt, Versicherung, Verwaltung und Betriebskosten auf die andere.
- 5
Summen übertragen
Vergleichen Sie die effektiven Kosten mit dem Pauschalabzug, übernehmen Sie Brutto-Mietertrag und Abzüge ins Liegenschaftenverzeichnis und rechnen Sie die Nebenkosten mit den Akontozahlungen der Mieter ab.
Ob Steuererklärung oder Abrechnung für Ihre Mieter: Die Tabelle ist die nachvollziehbare Grundlage, das Original-PDF bleibt der Beleg. Mieter dürfen nach Art. 257b OR Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnung verlangen, und das Steueramt kann die Rechnungen hinter den effektiven Kosten nachfordern – bewahren Sie Auszüge und Rechnungen zusammen auf.
So funktioniert's
In drei Schritten fertig
Von der PDF-Datei zur fertigen Tabelle – ohne Vorkenntnisse, ohne Installation.
- 01
PDF hochladen
Ziehen Sie Ihren Kontoauszug in das Upload-Feld oder klicken Sie zum Auswählen.
Auch mehrere PDFs auf einmal möglich – etwa ein ganzes Jahr aus dem E-Banking. Die Übertragung ist per HTTPS verschlüsselt.
- 02
Automatisch verarbeiten
Ihre Bank wird automatisch erkannt und alle Buchungen werden präzise ausgelesen.
Kein manuelles Anpassen, kein Template-Mapping. Buchungsdatum, Valuta, Betrag, Buchungstext und Saldo werden zuverlässig übernommen – auch im Schweizer Zahlenformat mit Apostroph (1'234.56).
- 03
Datei herunterladen
Laden Sie das Ergebnis als Excel (.xlsx) oder CSV herunter – in Sekunden fertig.
Die Tabelle ist sofort verwendbar für die Buchhaltung, in Excel und Google Sheets oder zur Weitergabe an Ihr Treuhandbüro.
Exportformate
Ihre Buchungen als Excel oder CSV exportieren
Laden Sie die Buchungen als saubere Excel- oder CSV-Datei herunter – bereit für die Buchhaltung, die Jahresrechnung oder die Weitergabe an Ihre Software.
Sicherheit & Datenschutz
Ihre Bankdaten sind bei uns sicher
Wir verarbeiten Ihre Finanzdaten mit der gleichen Sorgfalt, die Sie von Ihrer Bank erwarten.
DSG- & DSGVO-konform · Server in Deutschland · Keine Weitergabe an Dritte
- Keine Bankzugangsdaten nötig
- Sie laden ausschliesslich Ihr PDF hoch – Ihre Zugangsdaten zum E-Banking oder zu E-Finance werden zu keinem Zeitpunkt abgefragt.
- PDFs werden nach der Extraktion gelöscht
- Hochgeladene PDF-Dateien werden unmittelbar nach der Verarbeitung automatisch gelöscht. Ihre Originaldateien verbleiben nie dauerhaft auf unseren Servern.
- Extraktionsdaten nach 7 Tagen gelöscht
- Die extrahierten Buchungsdaten werden automatisch nach 7 Tagen gelöscht. Sie können Ihre Daten jederzeit früher manuell im Dashboard entfernen.
- Server in Deutschland – DSG & DSGVO
- Alle Daten werden ausschliesslich auf Servern in Deutschland verarbeitet und gespeichert – konform mit dem Schweizer Datenschutzgesetz (DSG) und der europäischen DSGVO.
Häufige Fragen
Häufige Fragen für Vermieter
Wie deklariere ich Mietzinseinnahmen in der Steuererklärung?
Als Ertrag aus unbeweglichem Vermögen (Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG) im Liegenschaftenverzeichnis Ihres Kantons. Massgebend ist der Brutto-Mietertrag; Nebenkosten, die Sie mit den Mietern abrechnen, gehören nicht dazu. Die Summen bilden Sie aus der Excel-Tabelle Ihres Liegenschaftskontos.
Pauschalabzug oder effektive Kosten – was lohnt sich?
Bei der direkten Bundessteuer beträgt der Pauschalabzug 10 Prozent des Brutto-Mietertrags, wenn das Gebäude zu Beginn der Steuerperiode bis zehn Jahre alt ist, sonst 20 Prozent. Sie wählen in jeder Steuerperiode und für jede Liegenschaft neu. Lagen Unterhalt, Versicherungen und Verwaltung höher, lohnen sich die effektiven Kosten – die Summe liefert die Tabelle. Die Kantone kennen teils eigene Sätze.
Welche Kosten sind abziehbar?
Nach Art. 32 Abs. 2 DBG die Unterhaltskosten, die Instandstellung neu erworbener Liegenschaften, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte. Wertvermehrende Investitionen sind es nicht. Hypothekarzinsen ziehen Sie separat als Schuldzinsen ab.
Kann ich die Daten für die Nebenkostenabrechnung nutzen?
Ja. Filtern Sie Heizöl, Hauswart, Wasser, Kehricht und ähnliche Betriebskosten heraus und stellen Sie sie den Akontozahlungen der Mieter gegenüber. Nebenkosten schulden Mieter nur, wenn sie im Mietvertrag besonders vereinbart sind (Art. 257a OR), und abgerechnet werden die tatsächlichen Aufwendungen (Art. 257b OR).
Funktioniert das mit mehreren Liegenschaften?
Ja. Laden Sie die PDFs aller Konten zusammen hoch. Über den Buchungstext lassen sich die Buchungen anschliessend nach Objekt oder Mieter sortieren.
Werden Mietzinseingänge und Belastungen korrekt erkannt?
Ja. Daueraufträge, eBill-Zahlungen, LSV-Belastungen und QR-Rechnungen werden mit Datum, Buchungstext und Betrag aus dem PDF übernommen – so, wie die Bank sie druckt.
Wie lange muss ich Auszüge und Belege aufbewahren?
Das Recht, ein Nachsteuerverfahren einzuleiten, erlischt nach Art. 152 Abs. 1 DBG erst zehn Jahre nach Ablauf der Steuerperiode. Bewahren Sie Kontoauszüge und Rechnungen zur Liegenschaft deshalb so lange auf – als PDF im eigenen Archiv, nicht nur im E-Banking.
Wie viel kostet die Nutzung?
Neu registrierte Nutzer erhalten 5 Gratis-Credits. Weitere Credits kosten CHF 0.25 pro Seite, ohne Abo. Eine Seite entspricht einem Credit.
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